Unwirksamkeit von Kerngebietsfestsetzungen bei überwiegender Wohnnutzung

Liebe Mandanten,

mit Urteil vom 26. Februar 2025 (Az.: 7 D 138/20.NE) setzt das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen Maßstäbe zur planerischen Ausgestaltung von Kerngebieten (§ 7 BauNVO). Im Fokus der Entscheidung stand die Unwirksamkeit von Bebauungsplänen, die aufgrund einer dominierenden Wohnnutzung das Wesen eines Kerngebiets verfehlten.

Das Gericht führte dezidiert aus, dass gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO Kerngebiete primär der Ansiedlung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur dienen sollen. Voraussetzung hierfür ist ein deutliches Übergewicht dieser Nutzungsarten gegenüber anderweitigen Verwendungen. Die angegriffenen Bebauungspläne der Stadt U. hingegen sahen eine allgemeine Wohnnutzung in sämtlichen Obergeschossen vor, was durch die festgesetzten maximalen Firsthöhen von 19 m bzw. 15,5 m faktisch zu einer dominanten Wohnnutzung führte. Das OVG bewertete dies als unzulässige Abweichung von der gesetzlich vorgesehenen Zweckbestimmung des Kerngebietes.

Darüber hinaus monierte das Gericht einen weiteren zentralen Aspekt der Planfestsetzungen: Die Regelungen zu den Lärmpegelbereichen erfüllten nicht die notwendigen Anforderungen an die Bestimmtheit von Bebauungsplänen. Die maßstabslose und farblich kodierte Darstellung ermöglichte keine eindeutige Zuordnung der Schallschutzanforderungen zu den konkreten Grundstücksbereichen.

Praxisrelevante Implikationen:

Planungsträger sollten bei der Festsetzung von Kerngebieten strikt darauf achten, dass der Schwerpunkt des Gebietes eindeutig bei Handels- und Dienstleistungsnutzungen verbleibt und Wohnnutzungen nur untergeordnet zugelassen werden. Um rechtlichen Risiken vorzubeugen, ist darüber hinaus stets eine hinreichend bestimmte und nachvollziehbare Regelung, insbesondere im Bereich von Immissionsschutzanforderungen, unverzichtbar.

Sollten Sie Fragen zu den Implikationen dieses Urteils haben, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Ihr Redaktionsteam von Thesauros Law